عقلة العقارات وبيعها (الجزء الأول) – الفصول 410 إلى 429 | مجلة المرافعات المدنية والتجارية
نص الفصول 410 إلى 429 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية التونسية (الجزء الثامن: في وسائل التنفيذ – الباب الثامن: في عقلة العقارات وبيعها). النص كاملاً كما ورد في النسخة الرسمية، والمقال 18 من 21 ضمن سلسلة نشر مجلة المرافعات المدنية والتجارية كاملة في قسم القضايا المدنية.
تمهيد
يبدأ هنا الباب الثامن المخصص لعقلة العقارات وبيعها، وهو أطول أبواب التنفيذ لأنه يضبط خطوات التنفيذ على العقار من الإنذار إلى البتة. لمن يملك عقارا مهددا بالتنفيذ أو يتتبع مدينا عقاريا، هذه الفصول مرجع أساسي.
أبرز ما يرد في هذا المقال
- الباب الثامن: في عقلة العقارات وبيعها
- القسم الأول: أحكام مشتركة بين العقارات المسجلة وغير المسجلة
الباب الثامن: في عقلة العقارات وبيعها
القسم الأول: أحكام مشتركة بين العقارات المسجلة وغير المسجلة
الفصل 410.- تنطبق أحكام هذا الباب على عقلة وبيع الحقوق العينية العقارية التي يجوز رهنها أو المنابات المفرزة أو المشاعة من نفس تلك الحقوق.
الفصل 411 (نقح بالقانون عدد 82 لسنة 2002 المؤرخ في 3 أوت 2002).- يقدم محامي القائم بالتتبع كراس الشروط مؤرخا وممضى منه إلى كتابة المحكمة التي سيقع التبتيت لديها، وذلك في أجل لا يتجاوز الستين يوما الموالية لإجراء العقلة التنفيذية أو إعلام المعقول عنه بها بالنسبة إلى العقارات غير المسجلة، أو الموالية لترسيم الإنذار بالسجل العقاري بالنسبة إلى العقارات المسجلة.
ويجب أن يكون كراس الشروط مرفوقا بتقرير اختبار مجرى بإذن القاضي يتضمن تحديد القيمة الحقيقية للعقار موضوع التبتيت، وتراعى في تقدير تلك القيمة على وجه الخصوص المعطيات المتعلقة بموقع العقار ومساحته ومحتواه وتوابعه ووجه استغلاله ومداخليه الاعتيادية عند الاقتضاء والثمن الذي بيعت به عقارات مماثلة بالجهة خلال السنة السابقة لإجراء الاختبار.
الفصل 412 (نقح بالقانون عدد 87 لسنة 1986 المؤرخ في 1 سبتمبر 1986).- يجب أن لا يحتوي كراس الشروط إلا على البيانات التالية :
1) لقب العاقل والمعقول عنه واسمهما ومهنتهما ومقرهما وصفتهما.
2) ولقب المحامي القائم بالتتبع واسمه وعنوانه.
3) والسند التنفيذي والإعلام به والسند المرسم الواقع بمقتضاه القيام بالتتبع.
4) ومحضر العقلة التنفيذية وإعلام المعقول عنه بها والإنذار مع تضمين ترسيمه وعند الاقتضاء غير ذلك من الرسوم والأحكام الصادرة فيما بعد.
5) وتعيين العقار المجراة عليه العقلة حسبما نص عليه محضر العقلة التنفيذية أو الإنذار.
6) وعند الاقتضاء التكاليف العينية الموظفة على العقار المجراة عليه العقلة والقيود الاحتياطية وكذلك عقود التسويغ مع بيان ألقاب المكترين وأسمائهم ومقراتهم ومدة العقد ومعين الكراء.
7) ومبلغ افتتاحي يساوي القيمة المحددة للعقار.
8) وبيان يوم البتة وساعتها والمحكمة التي تجرى أمامها.
9) "الشروط التي يمكن بمقتضاها معاينة العقار المعقول وزيارته" (أضيفت بالقانون عدد 82 لسنة 2002 المؤرخ في 3 أوت 2002).
وكل شرط آخر ينص عليه كراس الشروط يعد لاغيا.
وتضاف عند الاقتضاء إلى كراس الشروط قائمة في الترسيمات المنصوص عليها بالسجل العقاري.
الفصل 413.- لكل شخص أن يطلع على كراس الشروط بدون نقلة سواء بكتابة المحكمة أو بمكتب المحامي القائم بالتتبع الذي يجب أن تودع به نسخة من ذلك الكراس.
الفصل 414.- إن لم تكن العقارات مسوغة للغير عند وقوع العقلة التنفيذية فإنها تبقى بحوز المدين بصفته مؤتمنا عليها إلى أن يقع البيع ما لم يصدر رئيس المحكمة الابتدائية بمكان العقار بطلب من القائم بالتتبع أو غيره من الدائنين قرارا استعجاليا قاضيا بخلاف ذلك.
الفصل 415.- الغلال الطبيعية والمدنية أو الثمن المتحصل منها تصبح مجمدة ابتداء من إعلام المعقول عنه بالعقلة التنفيذية أو إنذاره وتوزع مع ثمن العقار وحسب نفس الطريقة باستثناء ما يمكن أن يترتب عن عقلة سابقة مجراة وفقا لأحكام الفصل 402.
الفصل 416.- عقلة معين الكراء التي حلت أو ستحل آجاله تقع بمجرد اعتراض يبلغه العدل المنفذ إلى مكتري العقار المجراة عليه العقلة بطلب من القائم بالتتبع أو غيره من الدائنين.
ولا يجوز للمكتري أن يؤدي معين الكراء إلا لمؤتمن يعينه رئيس المحكمة الابتدائية لمكان العقار بإذن على عريضة.
وأداء معين الكراء للمعقول عنه يكون عند عدم وجود اعتراض صحيحا ويكون المعقول عنه حينئذ ملزما بوصفه مؤتمنا عدليا بترجيع ما قبضه.
كما أنه يكون ملزما بنفس الصفة بترجيع ما قبضه أو إحالة مسبقا من معين الكراء عن المدة الموالية لإعلامه بالعقلة التنفيذية أو الإنذار.
الفصل 417.- عقود التسويغ التي لم تحرز على تاريخ ثابت قبل إعلام المعقول عنه بالعقلة التنفيذية أو إنذاره يجوز إبطالها وما يبرم منها بعد هذا الإعلام يجب إبطاله إذا طلب ذلك في الحالتين الدائنون أو المبتت له.
الفصل 418.- يتولى المحامي القائم بالتتبع في ظرف أربعين يوما على الأكثر وعشرين يوما على الأقل قبل تاريخ البتة إدراج إعلان بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية ممضى منه يحتوي على ما يلي :
1) لقب الدائن العاقل والمدين المعقول عنه واسمهما وصفتهما ومقرهما،
2) لقب المحامي القائم بالتتبع واسمه وعنوانه،
3) تعيين العقار المجراة عليه العقلة حسبما نص عليه كراس الشروط،
4) المبلغ الافتتاحي،
5) بيان تاريخ البتة وساعتها والمحكمة التي تجري أمامها،
6) الشروط التي يمكن بمقتضاها زيارة العقار.
الفصل 419.- يتولى المحامي القائم بالتتبع في ذلك الأجل وبواسطة أحد العدول المنفذين تعليق الإعلان المذكور بمكتبه وبمكتب العدل المنفذ وبمدخل العقار المجراة عليه العقلة وبمدخل المحكمة التي تقع لديها البتة. ويحرر العدل المنفذ محضرا في ذلك التعليق.
كما تسلم نسخة من الإعلان إلى كاتب المحكمة عند إجراء البتة.
الفصل 420.- يجوز بإذن من رئيس المحكمة غير قابل للطعن نشر إشهار تكميلي موجز بصحيفة أو عدة صحف بحسب أهمية المكاسب المعروضة للبيع.
الفصل 421.- يودع المحامي القائم بالتتبع بكتابة المحكمة قبل وقوع البتة شهادة تثبت إتمام جميع إجراءات الإشهار المنصوص عليها بالفصول الثلاثة المتقدمة.
الفصل 422 (نقح بالقانون عدد 87 لسنة 1986 المؤرخ في 1 سبتمبر 1986).- تقع البتة بعد أربعين يوما على الأقل وستين يوما على الأكثر على تقديم كراس الشروط لكتابة المحكمة.
وإذا كان اليوم الأخير من الأجل المذكور يوم عطلة رسمية أو لم يصادف تاريخ الجلسة الأصلي لمحكمة العقلات العقارية فإن البيع يعين لأول جلسة موالية ويمكن لرئيس المحكمة تعيين جلسة خاصة به.
ويتولى المحامي القائم بالتتبع استدعاء المعقول عنه وعند الاقتضاء الدائنين المرسمين وأصحاب القيود الاحتياطية التي لم تزل سارية المفعول بمقراتهم المختارة بترسيماتهم قبل البيع بعشرين يوما على الأقل للحضور لدى المحكمة في اليوم المعين للبتة.
الفصل 423.- تقع البتة بجلسة العقلات العقارية بالمحكمة الابتدائية لمكان العقار.
الفصل 424.- بقطع النظر عن أحكام الفقرة الأولى من الفصل 306 يمكن للدائن أن يطلب في آن واحد عقلة عقارين أو أكثر من العقارات التي هي على ملك مدينه ولو كانت كائنة بدوائر عدة محاكم وفي هذه الصورة يحرر محضر عقلة أو إنذار لكل عقار.
والبيع يتم في آن واحد وحسب إجراءات وحيدة.
وإن كانت العقارات المجراة عليها العقلة موجودة بدوائر محاكم مختلفة فإن البتة تقع أمام المحكمة الابتدائية بمكان أهم العقارات.
وإن كانت العقارات تابعة لاستغلال واحد فإن البيع يقع أمام المحكمة الابتدائية بمكان المركز الأصلي للاستغلال.
الفصل 425 (نقح بالقانون عدد 82 لسنة 2002 المؤرخ في 3 أوت 2002).- يجوز للمدين المعقول عنه قبل موعد جلسة التبتيت أن يتولى بنفسه بيع العقار المعقول، وفي هذه الحالة فإنه يبقى ضامنا في ما يطرأ على العقار إلى حين تأمين الثمن ومصاريف البتة.
ويجب أن يكون الثمن المؤمن كافيا لخلاص جميع الدائنين العاقلين والمعترضين وأن يتم التأمين في أجل لا يتجاوز العشرة أيام قبل تاريخ جلسة التبتيت.
وإذا لم يقع خلاص طالب التتبع قبل اليوم والساعة المعينين للبتة فإن محاميه يتولى أعمال البتة لآخر مزايد وذلك بعد الإعلان عن أوصاف العقار المعروض للبيع وما يتحمله من التكاليف ومقدار السعر الافتتاحي ومبلغ المصاريف والأجور المسعرة وعند الاقتضاء الاعتراضات المسجلة بكراس الشروط، ثم تفتح المزايدة وتضاء بالتوالي ثلاثة أنوار يدوم كل منها دقيقة تقريبا.
ولا يكون المزايد ملزما بما بذله من الثمن إذا بدت مزايدة أخرى بعد مزايدته ولو صرح ببطلان المزايدة الأخيرة ولا يقع التصريح بالتبتيت إلا بعد إطفاء ثلاثة أنوار تتم إضاءتها بالتوالي.
وإذا وقعت مزايدة قبل انطفاء أحد الأنوار، فإنه لا يمكن التصريح بالتبتيت إلا بعد انطفاء نورين آخرين بدون مزايدات أثناء مدتها.
وإذا لم تقع مزايدة مدة إضاءة الأنوار الثلاثة ولم يقبل الدائن تبتيت العقار لفائدته بالثمن الافتتاحي فعلى المحكمة تأجيل موعد البتة مرة واحدة والنزول بالثمن الافتتاحي بنسبة أربعين بالمائة وتعيين موعد لعقد جلسة التبتيت في أجل لا يتجاوز ستين يوما وتعلن البتة المؤجلة قبل موعد وقوعها بخمسة عشر يوما على الأقل بوسائل الإشهار المنصوص عليها بالفصول من 418 إلى 420 من هذه المجلة (نقحت بالقانون عدد 79 لسنة 2005 المؤرخ في 4 أوت 2005).
ولا تقع المزايدة إلا بواسطة محام وممن أمّن ثلث الثمن الافتتاحي على الأقل بصندوق الودائع والأمانات أو قدم في شأنه شيكا مشهودا بتوفر رصيده أو ضمانا بنكيا لا رجوع فيه ويعفى القائم بالتتبع من مقتضيات هذه الفقرة وكذلك الشريك عند بيع المشترك صفقة بالمزاد.
الفصل 426.- لا تحيل البتة إلى المبتت له حقوقا عينية غير الحقوق الراجعة للمعقول عنه.
الفصل 427 (نقح بالقانون عدد 14 لسنة 1980 المؤرخ في 3 أفريل 1980).- تقرر المحكمة نتيجة التبتيت بمحضر يصاغ في الشكل العادي للأحكام.
ويكون هذا المحضر غير قابل لأي وجه من أوجه الطعن ولو بالتعقيب.
ولا يجوز إلا القيام ببطلان البتة أمام المحكمة الابتدائية وذلك مع مراعاة أحكام الفصل 438 من هذه المجلة.
الفصل 428.- يجب على آخر مزايد من المحامين أن يمضي حال انعقاد الجلسة بأسفل محضر التبتيت بعد ذكر ثمن التبتيت بلسان القلم.
ويجوز له علاوة على ذلك أن يطلب تمكين منوبه إذا كان حاضرا بجلسة التبتيت من الإمضاء بالمحضر المشار إليه وإلا وجب عليه أن يقدم لكتابة المحكمة في ظرف ثلاثة أيام من وقوع البتة تصريحا في بيان لقب المبتت له واسمه ومهنته ومقره وصفته مع تقديم الأوراق التي تفيد قبوله أو تقديم التوكيل الذي أسنده إليه وتبقى الأوراق أو التوكيل مضافة إلى التصريح وإذا لم يقدم المحامي الوثائق المذكورة اعتبر التبتيت واقعا لشخصه.
ويجوز للمبتت له في ظرف أربع وعشرين ساعة من تصريح محاميه المشار إليه بالفقرة المتقدمة أو من إمضائه بأسفل محضر التبتيت أن يعرف كاتب المحكمة بأن شراءه كان في حق غيره مع بيان لقب هذا الغير واسمه ومهنته ومقره وصفته وتقديم ما يفيد قبوله كما يجوز للمحامي الذي اعتبر التبتيت واقعا لشخصه أن يقدم نفس التعريف في ظرف الأربع والعشرين ساعة الموالية لأجل الثلاثة أيام المبينة بالفقرة المتقدمة.
الفصل 429.- يجب أن يسعر رئيس دائرة العقلات العقارية أو من يكلفه من الحكام مصاريف إجراءات العقلة العقارية قبل جلسة التبتيت ويتولى الرئيس أو الحاكم في آن واحد تقدير أجور المحامي طالب التتبع التي يجب اعتبارها من المصاريف.
وتعتبر المصاريف والأجور المسعرة من طرف الرئيس أو الحاكم ممتازة وتدفع زيادة على الثمن.